1

一個明顯的事實是：

深圳各區(qū)都拼命追求高大上的“商務中心區(qū)”（CBD），認為這才夠檔次，才是國際化的城市形象，都想定位為區(qū)域性的服務中心，認為這才是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

結(jié)果就是，許多的M1用地改為MO用地，蓋起了一片片寫字樓。這同時也是深圳寫字樓供給在過去幾年里明顯過剩的原因之一。

注：M1（一類工業(yè)用地亦稱普通工業(yè)用地，對居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地。）

M0（新型產(chǎn)業(yè)用地），即所謂“工改M0”。

深圳是全世界范圍內(nèi)擁有最多CBD（中央商務區(qū)）的城市，除了原有的羅湖蔡屋圍CBD、福田CBD之外，近年來又新建了南山的后海CBD和前海CBD，此外還在規(guī)劃建設(shè)深圳灣超級總部基地（“深超總”）CBD。

除了這幾個大型CBD之外，深圳關(guān)外各個區(qū)也都有規(guī)劃和建設(shè)自己的CBD，例如龍華的“深圳北站商務中心區(qū)”CBD、龍崗的大運新城CBD、寶安的會展新城、海洋新城、光明的鳳凰新城CBD、坪山的沙湖CBD。

2020年，深圳甲級寫字樓的存量已突破1000萬平米，寫字樓空置率為25%（第三季度曾高達29.7%）。

這是國內(nèi)四大一線城市中空置率最高的，租金全年下降12.8%，也是四大一線城市中降幅最大的。

據(jù)2019年底的數(shù)據(jù)，北京甲級寫字樓空置率13.5%；

上海為1253.1萬平米，空置率為19.7%；

廣州為524萬平米，空置率4.8%。

在可預見的未來數(shù)年內(nèi)，由于前海、后海灣（深超總）、深圳北站地區(qū)還會有大量的寫字樓入市，屆時深圳的存量將會大大超過北京和上海兩市。僅2021年，據(jù)戴德梁行預測，深圳甲級寫字樓將新增供應量179萬平米。

2

M0用地的增加，同時幾乎就意味著工業(yè)用地的減少，這也間接讓深圳工業(yè)走向了下滑。

讓我們看看與深圳同級別國內(nèi)城市的工業(yè)用地情況：

北京市的工業(yè)用地約600平方公里。

上海市的工業(yè)用地總規(guī)?？刂圃?50公里。

廣州市的工業(yè)用地則約為430平方公里。

深圳市的工業(yè)用地則約為272平方公里。（2016年數(shù)據(jù)）

2016年，深圳政府發(fā)出過聲明。確保中長期內(nèi)全市工業(yè)用地總規(guī)模不低于270平方公里，占城市建設(shè)用地比重不低于30%

深圳最終能否保住200平方公里的工業(yè)用地，相當令人懷疑。

從歷史數(shù)據(jù)來看，2005年之前，深圳制造業(yè)占比單邊上揚，從1980年的12%提高到2005年的峰值52%。

從2005年開始，制造業(yè)占比按照平均超過每年1個百分點的速度不斷下滑，到2019年降低到36.6%，逐步接近警戒線35%。

前國家工信部部長李毅中曾直率地指出，先進國家在工業(yè)化前后，投資率大概在35%左右，而深圳現(xiàn)在只有12%，同時，制造業(yè)投資占全部投資比例為17%，明顯低于工業(yè)化國家和城市的水平?！斑@兩個指標都太低了”。

也就是說，除了政府拼命投資基本建設(shè)，以及地產(chǎn)商的房地產(chǎn)投資外，實體經(jīng)濟尤其是制造業(yè)企業(yè)都不再愿意投資深圳。這對深圳來說是一個可怕的事實。

從媒體報道來看，大部分落戶深圳的項目。

要么是各種總部項目

如小米國際總部、字節(jié)跳動大灣區(qū)總部、VIVO深圳總部、樂信總部、京東方粵港澳大灣區(qū)總部、開市客華南總部、融創(chuàng)中國大灣區(qū)總部、馬來西亞IOI中國區(qū)總部、中國生物制藥國際總部、香港周大福集團商業(yè)綜合體暨富通保險中國總部、益海嘉里粵港澳大灣區(qū)總部、中建電力建設(shè)有限公司投資62億元將北京總部整體遷至深圳項目、中鐵四局華南總部、中國燃氣全球總部、極智嘉科技國際總部、華潤雪花啤酒中國區(qū)總部、遼寧方大集團運營總部、吉林修正發(fā)展南方總部、莊嚴集團總部、北京容聯(lián)公司深圳總部、物美科技集團南方總部、星河實業(yè)總部等等，說是總部，其實就是寫字樓項目

要么是所謂創(chuàng)新平臺。

如國家高性能醫(yī)療器械創(chuàng)新中心、西門子能源深圳創(chuàng)新中心、飛利浦創(chuàng)新中心、賽諾菲巴斯德全球首個國際疫苗創(chuàng)新中心、中國通用技術(shù)檢驗檢測認證南方總部、比亞迪豐田創(chuàng)新中心、全球智能芯片創(chuàng)新中心等等。

要么是“研發(fā)”類項目。

如西安中國大醫(yī)擬投資10億在坪山建立大灣區(qū)“三中心、一平臺”項目，保利文化集團數(shù)字王國項目、三一集團云油項目等。此類項目的實體最后基本上仍體現(xiàn)為辦公樓。

真正的高科技制造業(yè)項目略嫌稀疏。從媒體報道中可見的僅有：

臺灣臻鼎科技半導體載板生產(chǎn)基地、阿斯利康-康泰新冠疫苗研發(fā)及生產(chǎn)基地項目（總投資5億元）、香港記憶科技擬投資55億元投資設(shè)立芯片封測及服務器制造基地、廣州香雪擬投資50億建設(shè)“坪山國際生物制劑生產(chǎn)和研發(fā)基地”、日本AGC株式會社（旭硝子）與TCL華星光電聯(lián)合投資48.7億元建設(shè)第11代玻璃基板生產(chǎn)基地項目、瑞聲科技投資30億精密光學模組研發(fā)制造基地等，以及包括領(lǐng)益智造新增的100億產(chǎn)能項目，比亞迪50億產(chǎn)能項目等。

這些科技制造業(yè)項目中，大部分又是原本在深投資企業(yè)或本土成長起來的企業(yè)的新增生產(chǎn)項目，真正新招引來的重大科技產(chǎn)業(yè)項目（無論內(nèi)外資）甚為少見。

更不要說像特斯拉上海超級工廠那樣的重大項目了。

不僅如此，房地產(chǎn)利益集團最誅心的一個觀點，就是直接向深圳的工業(yè)用地發(fā)起攻擊。他們的邏輯鏈如下：

1， 深圳的房價居高不下是因為需求太旺盛，而供應極其不足，導致嚴重的供不應求；

2， 住宅產(chǎn)品供應不足的原因是住宅用地在空間規(guī)劃中的占比太小；

3， 住宅用地占比太小，是因為工業(yè)用地在城市空間規(guī)劃中的占比太高，這表明深圳仍秉持著老舊的工業(yè)思維；

4， 正確的做法應該是減少工業(yè)用地，將其改為住宅用地，增加住宅用地和住宅產(chǎn)品供給。

一種觀點認為：

“作為人口超過千萬的城市，深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在世界范圍內(nèi)都是罕見的。工業(yè)占了太多的土地資源，也影響到了深圳作為中心城市的地位，它的服務業(yè)基礎(chǔ)還達不到應有的水平?！币虼恕皬拈L期看，將當前30%的工業(yè)用地紅線降至20%”。

還有一種觀點則質(zhì)疑：

“保工業(yè)用地的初衷是好的，但從專業(yè)規(guī)劃的角度來看，超過30%的比例是徹頭徹尾的工業(yè)城市，對于深圳，這是否有必要？”這種觀點認為，因為要保工業(yè)用地，深圳的住宅、小學、醫(yī)院等項目不得不在城中村改造中盡量安排，拉高了整個城市的成本。

另外一種觀點：

則從未來產(chǎn)業(yè)的角度否定深圳保留制造業(yè)的努力：“把制造產(chǎn)業(yè)留在大城市仍然是一種工業(yè)化思維。制造的部分一定會從大城市轉(zhuǎn)移出去，并且一定與大城市相隔不遠。大城市的功能不是制造，而是創(chuàng)造，深圳的增長真正依靠的是大量創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)”。

如果真的相信了他們的觀點，大規(guī)模削減工業(yè)用地，增加住宅用地供給，那么房地產(chǎn)商們將會心中狂喜，來一場狂歡盛宴。至于增加住宅用地供給之后，房價是否降下來了，我估計他們是不會對此負責任的。

所以深圳的工業(yè)用地不是太多了，而是太少了，尤其是大塊的工業(yè)用地太少了。至于深圳的高房價，跟工業(yè)用地或住宅用地的占比沒有多大關(guān)系。

深圳要想避免城市的衰落，必須得下決心擠掉房地產(chǎn)泡沫，使整個城市的經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)回到一個堅實可靠的基礎(chǔ)上運行。

3

為什么非要保制造業(yè)？

因為這是深圳經(jīng)濟安全的關(guān)鍵所在。

其1，香港就在深圳的南邊。

香港的制造業(yè)在1990年代悉數(shù)北遷之后，香港經(jīng)濟就變成了純粹的服務業(yè)經(jīng)濟，第三產(chǎn)業(yè)占比超過90%，這導致香港經(jīng)濟的低增長、結(jié)構(gòu)性失業(yè)、地產(chǎn)泡沫等一系列問題。

2018年深圳GDP達24222億元人民幣，首次超過香港（28453億港元）。研究人士普遍認為香港產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級失敗，“產(chǎn)業(yè)空心化”導致一系列經(jīng)濟社會問題。對香港經(jīng)濟的評價或者見見智，但對來說，有香港這個活生生的前車之鑒，任你理論上說得天花亂綴，無論如何也不會愿意重蹈“產(chǎn)業(yè)空心化”的覆轍。

其2，雖然與京、滬、穗同為一線城市，但深圳城市地位的安全系數(shù)遠沒有這三個城市穩(wěn)固。

北京作為中國的首都，能夠汲取全國的資源，確保繁榮昌盛；

上海作為中國的經(jīng)濟首都和欽定的國際金融中心、國際航運中心，國家政策一直強力加持，即便短期衰落，國家仍會大力重振；

廣州作為廣東省的省會，只要廣東作為中國經(jīng)濟大省的地位仍在，廣州就不用擔心自己的城市地位。

但深圳就完全不同了。

深圳之所以有今天全國四大一線城市和經(jīng)濟第三大城市、中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心、三大全國性金融中心之一的地位，不是國家欽定的結(jié)果，而是靠自己的努力得來的。

深圳在全國面臨著與上海競爭的巨大壓力（在很多情況下，國家更支持上海而非深圳），在省內(nèi)又面臨著被廣州擠壓的窘境，如果不是深圳的生命力太過旺盛，根本不會有今天的城市地位。但國家并不保障深圳的城市地位永遠無虞。

現(xiàn)在深圳的城市地位主要有兩個標簽，亞洲級的創(chuàng)新科技中心和中國三個全國性金融中心之一。

這兩個“角色”何者為主何者為次？毫無疑問，創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)中心對深圳更重要。

雖然早在1990年代中期大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)之前，深圳就已經(jīng)有意建設(shè)創(chuàng)新金融體系（1992年設(shè)立深圳證券交易所），而且深圳的創(chuàng)新金融體系也為深圳高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展甚有助益，但深圳的安身立命之本卻一定是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，而且深圳的金融地位也有賴于高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

也就是說，深圳之所以能夠與北京、上海、廣州并列為三大一線城市，首先是因為深圳的科技創(chuàng)新抓得早、抓得好，成為與北京并立的全國兩大高科技中心之一（杭州與深圳相比乃后起之秀），因而得到高度肯定。

深圳的IT產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值過去10多年里一直位于全國城市首位，深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率，在過去20年里一直穩(wěn)定在30-40%之間，而金融業(yè)對GDP的的貢獻則不過在10-17%之間，其峰值尚未超過17%。

而且深圳金融業(yè)的發(fā)展，很大程度也得益于深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過為之提供創(chuàng)新服務而獲得自己的發(fā)展。

倘若深圳的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不再繁榮，那么可以肯定的是，為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)服務的金融及高端生產(chǎn)性服務業(yè)、港口機場物流行業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)（其中相當比重是印刷包裝及工業(yè)設(shè)計等）也必將隨之蕭條。

深圳的四大支柱產(chǎn)業(yè)正是高新技術(shù)、金融、物流與文化產(chǎn)業(yè)，后三大依賴于第一大，這是不爭的事實。

深圳城市的興衰取決于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的興衰。深圳的城市地位是因為發(fā)展高科技而掙來的，也必將因為高科技產(chǎn)業(yè)的衰落而失去。

4

或者有人說，深圳每一次的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，其驅(qū)動力都是成本上升、比較優(yōu)勢不再，這一次也是這樣。

這次深圳雖然失去科技制造業(yè)，但是深圳將成為第四次工業(yè)革命的引領(lǐng)者，深圳轉(zhuǎn)型成為以數(shù)字經(jīng)濟、新一代信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、AI、生物技術(shù)、海洋產(chǎn)業(yè)等為主導的新經(jīng)濟，因此科技制造業(yè)的失去是必然要付出的代價，GDP增速的降低只是陣痛而已。

問題是，深圳的這些所謂新經(jīng)濟，是要由原來ICT產(chǎn)業(yè)鏈上的頭部企業(yè)諸如華為、ZTE、富士康、比亞迪、騰訊、中國平安等去開拓的。

可是，當深圳的營商成本及生活成本高到現(xiàn)在這種地步時，你看看華為、騰訊、比亞迪等公司的AI、車聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)，都布局在哪里？它們還會在深圳布局嗎？

深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的最大優(yōu)勢是產(chǎn)業(yè)鏈完整，其中尤其是硬件制造的創(chuàng)新能力。

深圳高科技產(chǎn)業(yè)的興起，最大的原因是掛上了全球創(chuàng)新鏈（GIC），由于全球ICT產(chǎn)業(yè)的分工，其硬件制造部分從低端到中端自美歐日韓臺轉(zhuǎn)移到中國，而深圳由于富士康將蘋果產(chǎn)業(yè)鏈引入，從而成為這個硬件制造體系的主要基地之一，而后華為、中興通訊、TCL、步步高系等借助這個產(chǎn)業(yè)邏崛起，并加重了這個體系的基礎(chǔ)，且促使其從中低端向上爬升，并逐步接近控制地位。

這個以深圳為中心、包括東莞、惠州的ICT產(chǎn)業(yè)鏈的根基，是硬件制造。麥肯錫因此稱深圳為“國際級的硬件創(chuàng)新城市”——“一個產(chǎn)品，在深圳從研發(fā)到生產(chǎn)原型只需要2-3天的時間，而對其他的綜合制造商來說則需要10-12天的時間。這正是由于深圳的高效的生產(chǎn)環(huán)境，將生產(chǎn)商、材料供應商、零件供應商、以及服務供應商緊密的聯(lián)系在一起。”

也就是說，深圳所謂的“工業(yè)”、“制造業(yè)”，根本不是我們傳統(tǒng)的工業(yè)。

早年從香港承接的傳統(tǒng)輕工制造業(yè)早在2008年前后，就已經(jīng)基本遷出了深圳。深圳現(xiàn)在剩下的制造業(yè)，基本上都是高科技制造業(yè)，其中尤其以ICT產(chǎn)業(yè)鏈為主。這才是深圳的生命線。可以說，如果深圳這個產(chǎn)業(yè)鏈潰散的話，深圳經(jīng)濟就會陷入萬劫不復之地。

所謂產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，有兩種形式：

一種是像蘋果智能手機的顛覆性創(chuàng)新那樣，憑空創(chuàng)造出巨大的需求，帶動一個產(chǎn)業(yè)的繁榮；另外則是在原有產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)上小批量多批次的漸進創(chuàng)新。

就深圳的創(chuàng)新科技來說，目前根本不具備前一種顛覆性創(chuàng)新的條件。深圳并不處于全球知識創(chuàng)新的頂端，很難突然發(fā)展出顛覆性的革命性技術(shù)，只能是在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)上，進行小碎步的技術(shù)創(chuàng)新，從原有產(chǎn)業(yè)鏈中，逐漸生長出未來的新產(chǎn)業(yè)。

因此前述所謂“大城市的功能不是制造，而是創(chuàng)造深圳的增長真正依靠的是大量創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)”的觀點，是完全站不住腳的。

深圳未來的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)必須從深圳現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)鏈——它們本身就是過去在GIC全球創(chuàng)新鏈中由創(chuàng)造而產(chǎn)生出來的，而現(xiàn)在它們是GIC的重要組成部分，并支撐GIC未來進一步的延展，支持新的創(chuàng)造。

深莞惠地區(qū)既有的ICT產(chǎn)業(yè)鏈，絕非僅僅是制造，而且制造本就是創(chuàng)造不可分割的一部分——中長出來，而不是憑空創(chuàng)造。而深圳這個現(xiàn)有的ICT產(chǎn)業(yè)鏈一旦潰散，就失去了創(chuàng)造的基礎(chǔ)，未來產(chǎn)業(yè)就成了無源之水、無本之木。

是否深圳的高科技制造業(yè)遷到東莞是最完美的方案？

也就是說，深圳不保留高科技硬件制造業(yè)，而只保留總部和研發(fā)功能，將制造環(huán)節(jié)甩給東莞，這才符合經(jīng)濟學的資源配置規(guī)律？

這只是經(jīng)濟學家的理論幻想。

事實是：

當硬件制造從深圳遷到東莞后，研發(fā)環(huán)節(jié)，其中的大部分，是不能脫離生產(chǎn)環(huán)節(jié)的，所以也必然會跟隨到東莞，華為就是一個典型，當其制造環(huán)節(jié)遷莞后，隨之進行的就是4-5萬研發(fā)人員也遷到東莞。

深圳最后想要保留的所謂“創(chuàng)造”功能，在沒有了研發(fā)部門后，在只剩下總部功能后，還會有“創(chuàng)造”嗎？華為絕對不僅僅是個案，而是代表趨勢。當深圳沒有了硬件制造，深圳也肯定會沒有“創(chuàng)造”。只剩下總部功能的城市，這還不叫“產(chǎn)業(yè)空心化”，叫什么？

當制造、研發(fā)遷出深圳，深圳的GDP必將遭受到沉重打擊。經(jīng)濟學家可以不管這些GDP是從深圳產(chǎn)生的，還是從東莞產(chǎn)生的，但是作為深圳卻不能不管這些。

或者說，經(jīng)濟學家可以認為東莞本身就是深圳的一部分——至少現(xiàn)在已在政治上被確認為深圳都市圈的一部分——但在中國的行政管理體系中，東莞是由廣東省管轄下的一個地級市，它并不由深圳市行政管轄，各種核算和評價體系中，東莞的并不是深圳的，東莞市也并不是深圳市的一部分。

并且，我們不能否認的是，作為廣東省管轄下的東莞市，從其本質(zhì)上來說，也是與深圳具有競爭關(guān)系的一個主體。GDP和稅收在深、莞兩市之間的切割，也必然會導致兩市之間的冷冰冰的爭奪。

倘若深圳的GDP減少了，而東莞的GDP增加了，這并不會不減少深圳市的財富和經(jīng)濟權(quán)利。

假如東莞市的GDP或經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展超過了深圳，東莞市也一定會像杭州說上海是它的后花園那樣，也像中山說珠海是它的后花園那樣，說深圳是東莞的后花園。

5

個人認為，深圳得開展如下自救行動：

其1，把房價降下來，從而把城市的營商成本、生活成本降下來?；蛘哒f，至少把第三圈層的房價降下來。

其2，仍然要堅定不移地確保工業(yè)用地。無論是政府控制的用地，還是原住民股份公司控制的用地。能保留多少是多少，不要被房地產(chǎn)商蠶食掉。在此基礎(chǔ)上，讓工業(yè)用地真正發(fā)揮其作用。

其3，提高產(chǎn)業(yè)管理水平，和招商引資的水平。把“強鏈”、“補鏈”的計劃落到實處。在2019年之前的40年時間，尤其是進入本世紀之后的這20年，深圳一直是被招商，市區(qū)從來沒有想到過深圳還需要招商?，F(xiàn)在當深圳需要招商的時候，才發(fā)現(xiàn)自己的招商水平在全國其實處于落后狀態(tài)。迅速提升招商引資水平是深圳各區(qū)的當務之急。

其4，深圳的營商環(huán)境現(xiàn)在在國內(nèi)絕對不復處于領(lǐng)先水準。不能再自鳴得意。深圳需要刮骨療毒。

end

深圳房價的背后，是一場史無前例的金融大躍進

5G，已經(jīng)快要逼瘋運營商了！

深圳房價再次瘋狂的背后：就業(yè)人口歷史首次超越上海