新橋東項(xiàng)目效果圖。

新橋東片區(qū)原是一片雜亂的老舊工業(yè)區(qū)，分布著大批上世紀(jì)九十年代興建的低矮的工業(yè)廠房和“散亂污?！逼髽I(yè)，產(chǎn)值僅約90億元。片區(qū)地理位置、生態(tài)資源優(yōu)越，地處粵港澳大灣區(qū)中軸線上，是廣深港澳科技創(chuàng)新走廊深圳北部的重要節(jié)點(diǎn)，毗鄰深圳國(guó)際會(huì)展中心和國(guó)際機(jī)場(chǎng)，周邊公園和水庫(kù)環(huán)繞，生態(tài)環(huán)境良好。

隨著近年來(lái)寶安經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不斷實(shí)現(xiàn)新跨越，新橋東片區(qū)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出與占地體量不相匹配的現(xiàn)狀得到了越來(lái)越多的關(guān)注，推動(dòng)片區(qū)實(shí)施城市更新被提上了日程。

改什么、怎么改？

作為產(chǎn)業(yè)大區(qū)，寶安堅(jiān)決篤定了“工改工”的實(shí)施路徑，明確規(guī)劃范圍2.3平方公里、更新單元面積1.52平方公里。項(xiàng)目于2018年3月啟動(dòng)，在兩年半時(shí)間里迅速完成了項(xiàng)目更新意愿征集、搬遷補(bǔ)償安置方案編制、簽約、物業(yè)清空、建筑物清拆等一系列重點(diǎn)工作，并于2020年10月正式動(dòng)工，是深圳首個(gè)平方公里級(jí)以上“工改工”城市更新項(xiàng)目，隨后不久被納入國(guó)家級(jí)高新區(qū)范疇。

今年初，區(qū)委七屆二次全會(huì)全面部署了“422133”工作主框架，將新橋東項(xiàng)目納入到“加快推進(jìn)桃花源‘升級(jí)版’科技創(chuàng)新中心規(guī)劃建設(shè)”的部署當(dāng)中，提出將“整合全區(qū)科技創(chuàng)新載體資源，實(shí)施‘1+3’創(chuàng)新工程，以桃花源科技創(chuàng)新生態(tài)園為核心，尖崗山-石巖南、鐵仔山、新橋東3個(gè)高新區(qū)為支撐，打造具有生態(tài)本底的升級(jí)版科技創(chuàng)新中心”。

在“1+3”組合里，新橋東項(xiàng)目是重要一環(huán)。該項(xiàng)目地理位置極佳、資源稟賦一流，且進(jìn)展迅速。目前，新橋東項(xiàng)目一期工程已全面啟動(dòng)。其中，一期A計(jì)劃于2024年3月竣工，屆時(shí)將提供20萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)空間。一期B計(jì)劃于2025年10月竣工，將供應(yīng)22萬(wàn)平方米的工業(yè)生產(chǎn)空間、17萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)研發(fā)空間和13萬(wàn)平方米的配套宿舍、配套商業(yè)居住生活空間。

有業(yè)界專家認(rèn)為，新橋東片區(qū)是寶安區(qū)工業(yè)制造業(yè)集中地和深圳融入灣區(qū)的橋頭堡，對(duì)該片區(qū)進(jìn)行更新升級(jí)，通過(guò)“工改工”方式建設(shè)高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有利于吸引更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)落戶，為深圳、寶安的產(chǎn)業(yè)發(fā)展更好地提供支撐。

根據(jù)遠(yuǎn)期規(guī)劃，新橋東項(xiàng)目產(chǎn)值將達(dá)到千億元級(jí)別，并貢獻(xiàn)10億元以上稅收。相比較原產(chǎn)值，更新后的新橋東片區(qū)產(chǎn)值將提升10倍。

如何達(dá)到這一增長(zhǎng)？

一方面，寶安通過(guò)實(shí)施城市更新，對(duì)新橋東片區(qū)土地開發(fā)利用低效的問(wèn)題進(jìn)行了糾正。

新橋東片區(qū)原是成片老舊工業(yè)園區(qū)，在實(shí)施城市更新過(guò)程中，被搬遷人僅社區(qū)股份合作公司就多達(dá)8個(gè)，項(xiàng)目共涉及421家企業(yè)。根據(jù)規(guī)劃，更新項(xiàng)目未來(lái)容積將達(dá)402萬(wàn)平方米，項(xiàng)目建成后，可提供產(chǎn)業(yè)空間255萬(wàn)平方米，其中生產(chǎn)空間149萬(wàn)平方米、高端研發(fā)空間106萬(wàn)平方米、教育居住生活等各類配套147萬(wàn)平方米。

“工業(yè)上樓”是新橋東項(xiàng)目的鮮明特色。在項(xiàng)目首開地塊一期A10-05地塊，三棟“工業(yè)上樓”的芯智坊項(xiàng)目廠房正處于主體施工階段。按照規(guī)劃，這里將分別打造12至21層的工業(yè)塔樓?！?1層已經(jīng)是一幢100米的高樓了。”項(xiàng)目實(shí)施主體、深圳市寶實(shí)置業(yè)有限公司的項(xiàng)目工程總監(jiān)湯斌說(shuō)，“我們要高效集約地利用深圳有限的土地資源，并且在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工中落實(shí)。”

與此同時(shí)，寶安在新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)過(guò)程中堅(jiān)持對(duì)標(biāo)先進(jìn)制造業(yè)所需，生產(chǎn)空間高度匹配現(xiàn)代生產(chǎn)線。

以芯智坊項(xiàng)目為例，“大”是其突出特點(diǎn)，不僅空間大、載重大，未來(lái)能承接的企業(yè)體量也大。寶實(shí)置業(yè)有限公司監(jiān)事會(huì)主席傅賢強(qiáng)介紹，芯智坊一層的面積達(dá)1萬(wàn)平方米，接近很多普通廠房一棟樓的面積?！捌髽I(yè)搬進(jìn)來(lái)，生產(chǎn)線無(wú)論布置50米，還是200米，都沒(méi)問(wèn)題，我們的設(shè)計(jì)可以適應(yīng)企業(yè)的自動(dòng)化生產(chǎn)?！备蒂t強(qiáng)說(shuō)。

芯智坊項(xiàng)目還預(yù)留足夠彈性，考慮規(guī)模各異的企業(yè)需要，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)可分可合的多種平面組合，提供單層面積1000到10000平方米的廠房，供企業(yè)自由選擇；項(xiàng)目在倉(cāng)儲(chǔ)物流、動(dòng)線設(shè)計(jì)等方面下功夫，并規(guī)劃修建小獨(dú)棟廠房定制產(chǎn)品，務(wù)求更好服務(wù)未來(lái)進(jìn)駐的企業(yè)。

在實(shí)施過(guò)程中，新橋東項(xiàng)目堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)優(yōu)先，保障生產(chǎn)空間的同時(shí)，布局實(shí)驗(yàn)室和創(chuàng)新平臺(tái)，營(yíng)造綠色城市形態(tài)，建設(shè)產(chǎn)城共享服務(wù)空間，規(guī)劃學(xué)校、公園、住房等各項(xiàng)配套，依托獨(dú)特的山麓平原生態(tài)系統(tǒng)，形成“山水聯(lián)動(dòng)、城景相融”“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”三生融合的產(chǎn)城示范。在產(chǎn)業(yè)打造方面，項(xiàng)目將充分發(fā)揮作為廣深港澳科技創(chuàng)新走廊核心節(jié)點(diǎn)、國(guó)家級(jí)高新區(qū)的優(yōu)勢(shì)，面向制造業(yè)上市企業(yè)總部、獨(dú)角獸、小巨人、專精特新企業(yè)，引進(jìn)一大批優(yōu)質(zhì)企業(yè)項(xiàng)目，打造先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)，實(shí)現(xiàn)千億級(jí)工業(yè)總產(chǎn)值規(guī)模。

從全局看，新橋東項(xiàng)目是“422133”工作主框架部署落實(shí)的一個(gè)縮影，通過(guò)“422133”工作主框架，寶安正在全區(qū)范圍內(nèi)通過(guò)改造、更新、整備等方式，全力拓展優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)空間，為搶抓重大歷史性機(jī)遇、謀劃跨越式發(fā)展拓展空間載體。

例如，燕羅整街統(tǒng)籌就是其中最大手筆的項(xiàng)目，正按照“面向世界、引領(lǐng)未來(lái)、全國(guó)示范”的定位推進(jìn)，計(jì)劃今年完成3.2平方公里的土地整備。整個(gè)項(xiàng)目將分期完成9.36平方公里土地整備，其中連片產(chǎn)業(yè)凈地6平方公里，形成連片產(chǎn)業(yè)空間12.2平方公里，承載全市重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、重要戰(zhàn)略布局，服務(wù)全市“高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)大型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，高水平引進(jìn)大項(xiàng)目、培育大產(chǎn)業(yè)”。

對(duì)于存量產(chǎn)業(yè)空間，2月25日，深圳寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效“大會(huì)戰(zhàn)”在西鄉(xiāng)街道朱坳第三工業(yè)區(qū)啟動(dòng)。按照“保量、控價(jià)、提效、可持續(xù)”的整體思路，寶安推動(dòng)實(shí)施“產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)支撐體系鞏固工程、產(chǎn)業(yè)空間增量供給強(qiáng)化工程、產(chǎn)業(yè)空間存量品質(zhì)優(yōu)化工程、空間使用成本調(diào)控工程和園區(qū)運(yùn)營(yíng)效能提升工程”5大工程，將通過(guò)3年時(shí)間，全面提升畝產(chǎn)、優(yōu)化品質(zhì)，加快推動(dòng)全區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效。根據(jù)初步測(cè)算，寶安今年內(nèi)將至少新增建筑面積200萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)空間、優(yōu)化250萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)空間。對(duì)全區(qū)1403個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，寶安計(jì)劃通過(guò)“一年試點(diǎn)、二年推廣、三年見成效、四年普及、五年驗(yàn)收（其中2022-2024年為試點(diǎn)推廣期）”的五年計(jì)劃，對(duì)全區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中符合改造條件的部分實(shí)施應(yīng)改盡改，將產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均產(chǎn)值提高至2億元/萬(wàn)平方米。

區(qū)委七屆二次全會(huì)指出，“以戰(zhàn)略級(jí)空間承載戰(zhàn)略級(jí)項(xiàng)目”。隨著以新橋東項(xiàng)目為代表的系列部署深入實(shí)施，寶安正加快全面推動(dòng)存量產(chǎn)業(yè)空間整體統(tǒng)籌、連片整備、科學(xué)規(guī)劃，以產(chǎn)業(yè)空間這一基本要素為切入口，通過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)空間布局、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)業(yè)空間品質(zhì)，將大大催化落后產(chǎn)能淘汰、先進(jìn)制造業(yè)集聚的過(guò)程，進(jìn)而促進(jìn)寶安重構(gòu)產(chǎn)業(yè)格局。

錨定打造世界級(jí)先進(jìn)制造業(yè)高地目標(biāo)，寶安正在以全新姿態(tài)沖刺騰飛。